土地資産・不動産評価

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Tue, 11 Mar 2008 19:07:48 +0900

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固定資産税（家屋）　償却資産　評価方法

Thu, 12 Jul 2007 21:16:57 +0900

固定資産税（家屋）の評価は、家屋が新築または増築された際に現地調査もしくは建築図面に基づいて家屋の構成部分（主体構造・基礎・屋根・外装・内装）毎に評価基準に記載される単価表で単価を計算しその総計を家屋の単価とします。それに延床面積・1年分の経年減価率（前年に建てられた家屋を評価するため1年経過しているとみなすため）等を乗じて評価額とされます。その後評価基準が告示される度に、前年度評価額と理論評価額（新たな評価基準に基づいて再計算された評価額）に耐用年数に応じた経年減価率を乗じた額のどちらか低い方の額を新たな評価額とします。 償却資産 毎年行われる申告により資産台帳を作成し、それに基づき評価額を算定されます。東京23区内を除いて毎年1月31日までに市町村長に申告することになっていますが、都道府県をまたいで所在する資産（電力、通信、鉄道、船舶、航空機など）については総務大臣に申告し、市町村をまたいで所在する資産については都道府県知事に申告することになっています。課税庁は、取得価額を基礎として評価額は一品ごとに算出する。地方税法第４１４条の規定により決定価格は帳簿価格を下回ることができないので評価額と理論簿価額（定率法による月割償却を行なった１月１日現在の帳簿価額）の合計額のうち、高い方が決定価格となる。固定資産税における償却資産の減価償却の方法は、原則として定率法であるが、一定の条件により取替法も認められています。　なお、ひとりの納税義務者が所有する資産が各市町村ごとに定められた課税定額を超えている場合、都道府県が大規模の償却資産として固定資産税を課税します。

固定資産税　評価方法　土地

Thu, 12 Jul 2007 21:13:57 +0900

固定資産税（土地）固定資産税（土地）の評価方法には、主に路線価方式が採用されます。路線価とは、街路に沿接する標準宅地の単位地積あたりの適正な時価に基づいて付設された価格です。路線価には固定資産税における路線価と、相続税における路線価の2つがあり、固定資産税路線価については各市町村が算定し、相続税路線価については、各国税局がそれぞれ算定しています。　主要な街路の路線価は、標準宅地前の路線であるため鑑定価格等により求めるが、その他の街路の路線価は、主要な街路と価格形成要因を比べることにより求めます。　ちなみに、公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるよう努めるという土地基本法第16条の趣旨等を踏まえ、相続税においては平成4年度から地価公示価格の8割を目途に、固定資産税においては平成6年度の評価替えから地価公示価格の7割を目途に、それぞれ評価を行っています。価格形成要因は、＠道路幅員や舗装などの道路要件＠最寄駅からの距離や大型店舗距離などの交通・接近条件＠下水道やガスの供給などの環境条件＠都市計画用途や建ぺい率・容積率などの行政的条件があります。つまり、これらの要因は、画地計算時に補正を行う前にすでに路線価に反映されていることになります。

固定資産税　　評価額と課税標準額

Thu, 12 Jul 2007 21:09:50 +0900

評価基準により決定された評価額より課税標準額を求めます。ただし特例もしくは減免、固定資産税（土地）については宅地の住宅按分により減額される場合がありますので、よく調べましょう。固定資産税（土地）平成5年度までは評価額=課税標準額であったため3年毎に課税標準額が変更されていました。しかし、平成6年度の評価基準の告示において評価額の水準を地価公示価格の7割程度とする事となりました。この事（それまでは地価公示価格の3割程度であった）と、バブル景気による地価の高騰の為に前年に比べて大幅な税負担増が発生する恐れがあったため平成6年度からは、毎年当年度の課税標準額と翌年度の評価額を比較し、評価額が上回る場合はその格差に基づく（それより低い）負担水準を算出してそれを前年課税標準額に乗ずる方式に変更されました。その為、課税標準額を算定するのに平成6年分から当該年度までの全年分課税標準額の計算をしなければならず、税額の計算を複雑なものにしています。固定資産税（家屋）普通は、評価額が課税標準額となります。償却資産資産ごとに評価額と理論帳簿価額を算出し合計額の高いほうが決定価格となり、課税標準の特例が適用されない場合に限り決定価格が課税標準額となります。なお、平成19年度の税制改正により法人税及び所得税のの減価率が見直されていますが、評価額の減価率については旧定率法の減価率を適用する。理論帳簿価格の取り扱いについては決定していません。

固定資産税　税額の算出

Thu, 12 Jul 2007 21:03:31 +0900

固定資産税及び償却資産税については課税標準額に税率を乗じる事により税額を算出します。この税率は各市区町村が設定することが可能で、標準税率は1.4/100です。以前は2.1/100までという限度税率の取り決めもありましたが現在は廃止されています。 固定資産税の評価 総務大臣は、固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続を定めた「固定資産評価基準」を告示しなければならず（地方税法第388条第1項）、市町村長は、この「固定資産評価基準」によって固定資産の価格を決定しなければならない（地方税法第403条第1項）。なお通常、告示は3年毎に行われます。

固定資産税

Thu, 12 Jul 2007 20:59:06 +0900

固定資産税の課税対象は土地・家屋・有形償却資産です。このうち土地と家屋については登記簿等で実態を課税団体である市区町村が把握可能であるのに対し、償却資産については登記等により把握できないため申告により償却資産を把握し課税をする方式を取っています。自己所有ではない建物内に行なった造作については、地方税法第343条第9項の規定を適用することを条例で規定している団体に限り償却資産として申告をする必要があります。東京23区内では、都税として課税されます。 固定資産税の賦課の基準 納税義務者は賦課期日に資産を所有する者であり、賦課期日は毎年1月1日です。一般的に公共の用に供する資産などのような所定の要件を満たす資産は非課税となります。また日本国内に存在しない資産等については課税されません。

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Thu, 12 Jul 2007 20:49:08 +0900

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